토허구역 실거주 유예 연장

토허구역에서 세입자가 살고 있는 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 유예 기간이 다시 연장됩니다.

기존에는 올해 12월 31일까지 신청해야 했지만, 정부가 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장하기로 했습니다. 여기에 기존

임대차계약뿐 아니라 한 차례 갱신계약까지 실거주 유예 대상으로 인정하면서 세입자가 있는 집을 매수하려는 무주택자들의 관심이 커지고 있습니다.

토허구역 실거주 유예, 무엇이 달라지나?

토허구역에서는 주택을 매수한 사람이 일정 기간 안에 실제 거주해야 합니다.

기존 제도에서는 토지거래허가를 받은 뒤 원칙적으로 4개월 이내 입주하고 2년간 실거주해야 했습니다.

문제는 매수하려는 집에 이미 세입자가 거주하고 있는 경우였습니다.

매수자가 집을 구입하더라도 기존 임대차계약이 끝날 때까지 바로 입주할 수 없기 때문에 거래 자체가 어려워질 수 있었습니다.

정부는 이런 상황을 고려해 지난 5월부터 세입자가 있는 주택에 대해 일정 요건을 충족하면 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 조치를 시행했습니다.

이번에는 이 토허구역 실거주 유예 신청 기간을 더욱 늘리기로 한 것입니다.

가장 중요한 변화는 신청 기한입니다.

당초 토허구역 실거주 유예는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청한 경우에 적용될 예정이었습니다.

하지만 이번 조치로 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장됩니다.

관련 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거친 뒤 10월 1일부터 시행될 예정입니다.

시행일을 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체가 대상에 포함됩니다.

다만 아무나 이용할 수 있는 제도는 아닙니다.

2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자라는 요건이 적용됩니다.

이번 토허구역 실거주 유예 확대에서 눈여겨볼 부분은 임대차 갱신계약입니다.

기존에는 매수 당시 남아 있던 임대차계약의 잔여기간까지만 입주를 미룰 수 있었습니다.

앞으로는 기존 계약이 끝난 뒤 1회에 한해 갱신된 임대차계약 기간까지 실거주 유예가 인정됩니다.

갱신계약으로 인정되는 기간은 최대 2년입니다.

이에 따라 기존 임대차계약의 잔여기간과 갱신계약을 합치면 시행일 기준으로 최장 3년 3개월까지 실거주를 미룰 수 있게 됩니다.

상황에 따라서는 실제 입주 시점이 2029년 말까지 늦어질 수 있습니다.

이번에 토허구역 실거주 유예가 확대됐다고 해서 실거주 의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

매수자는 기존과 마찬가지로 무주택 요건을 충족해야 합니다.

또 실제 입주가 늦춰질 뿐이지, 유예기간이 끝난 뒤에는 입주해야 하고 입주 후 2년간 실거주해야 하는 의무도 그대로 유지됩니다.

즉 이번 조치는 토허구역에서 자유롭게 전세를 끼고 주택을 매수할 수 있도록 규제를 없앤 것이 아니라, 이미 세입자가 있는 주택을 매수하는 무주택자의 현실적인 입주 시점을 고려해 한시적으로 유예 범위를 넓힌 것으로 볼 수 있습니다.

이번 토허구역 실거주 유예 연장은 세입자가 있는 주택의 거래 여건에도 영향을 줄 수 있습니다.

기존에는 집주인이 매도하려고 해도 매수자가 바로 입주해야 한다는 조건 때문에 거래가 어려운 경우가 있었습니다.

하지만 실거주 유예 신청 기간이 2027년 말까지 연장되고 갱신계약까지 인정되면 세입자가 거주하는 주택도 매수자가 계약을 검토할 수 있는 여지가 커집니다.

특히 세입자의 계약기간이 남아 있는 집을 매수하려는 무주택자에게는 입주 시점을 조정할 수 있다는 점이 달라진 부분입니다.

다만 토허구역이라는 규제 자체가 사라지는 것은 아니며, 무주택 요건과 최종적인 2년 실거주 의무도 유지됩니다.

따라서 이번 제도를 단순히 '토허구역 규제 완화'로만 이해하기보다는 세입자가 있는 주택의 거래 과정에서 발생하는 실거주 문제를 한시적으로 보완한 조치로 보는 것이 정확합니다.

앞으로 실제 시행 과정에서 어떤 주택이 대상이 되는지, 갱신계약 인정 요건을 충족하려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.